Vlade Demokratske partije socijalista (DPS) su za deceniju i po stranim investitorima izdale u zakupe, na periode od 30 godina do 90 godina, devet vrijednih lokacija na primorju i sjeveru zemlje, odnosno preko devet miliona kvadrata državne zemlje.

Te lokacije bile su označene kao strateške turističke investicije, a DPS vlade dozvolile su da dio zakupljenog zemljišta može biti prodat, pa je nejasno koliko će od te površine ostati državno, a koliko preći u privatno vlasništvo.

Bivše vlade su se za model dugoročnog zakupa opredijelile i u nekoliko privatizacionih modela vrijednih hotelskih kompanija, kada je zakup ugovoren radi ulaganja u osavremenjavanje i modernizaciju hotelskih kompanija, ali je i taj model pratilo odobrenje zakupcu da može graditi turističke objekte za tržište i prodavati ih.

Pet lokacija je dato u dugoročni zakup na 90 godina i to su projekti: Porto Montenegro u Tivtu, Porto Novi u Herceg Novom, Luštica Bay u Tivtu, Monterose u Herceg Novom i Kolašin 1600 u Kolašinu. Za Projekat Mamula u Herceg Novom zakup je 49 godina, Budvanske rivijere u Budvi 42 godine zakupa, a Ulcinjske rivijere i Mediteran na Žabljaku 30 godina dugoročnog zakupa.

Projekat Porto Montenegro u Tivtu obuhvata preko 243 hiljade kvadrata na kopnu i 678 hiljada kvadrata morskog akvatorijuma, a Projekat Porto Novi u Herceg Novom 241 hiljadu kvadrata. Projekat Luštica Bay u Tivtu obuhvata površinu od preko 6,9 miliona kvadrata.

Projekat Monterose u Herceg Novom, koji nikada nije realizovan i za koji je u toku arbitražni spor, obuhvata površinu od pola miliona kvadrata, projekat Mamule (ostrvo Lastavica) oko 32 hiljade kvadrata državne imovine, Ulcinjska rivijera oko 122 hiljade, a Budvanska rivijera (Sveti Stefan i još dva hotela) oko 50 hiljada kvadrata. Za projekat Sveti Stefan takođe je u toku međunarodna arbitraža.

Dva projekta na sjeveru su Kolašin 1600, koji obuhvata oko 238 hiljada kvadrata zemljišta, i Mediteran na Žabljaku sa oko 14 hiljada kvadrata. I za žabljački projekat u toku je sudski spor.

Ugovorima o dugoročnim zakupima iznosi ugovorenih zakupnina, koji su prihod države, su značajno potcijenjeni, a stranim investitorima je dozvoljena ogromna izgradnja.

Planska dokumentacija je prilagođavana zahtjevima investitora za većom gradnjom turističkih objekata, umjesto gradnje hotelskih sadržaja, a kroz direktne dogovore sa zakupcima u više projekata je naknadno dogovoren duplo ili troduplo veći obim investicija, što nije praćeno uvećanjem zakupnina za Vladu, čime je narušena finansijska ravnoteža ugovorenih aranžmana na štetu države Crne Gore.

Ugovorima su strani zakupci dodatno favorizovani, tako što im je dozvoljeno da ugovor mogu ustupiti ili založiti, čime se lakše obezbjeđuju kreditna i finansijska sredstava za realizaciju investicija. Niti jedan ugovor nema antikoruptivnu klauzulu, stabilizaciona klauzula ugovorena je u korist zakupaca, a izostaje transparentna i jasna kontrola investicionih ulaganja.

U isto vrijeme, vlasnici su u dobrom dijelu nepoznati i sakriveni iza kompanija osnovanih u off shore zonama, dok su za sporove ugovorene uglavnom međunarodne arbitraže.

Kombinovanje različitih zakona

Zakon o privatizaciji privrede i Zakon o državnoj imovini poslužili su kao pravni osnovi za zaključivanje ugovora o dugoročnim zakupima, dok su u njima postojale brojne pravne praznine.

Tako Zakon o privatizaciji privrede ne predviđa dugoročni zakup kao model privatizacije, ali je dao mogućnost da se model privatizacije utvrdi preko godišnjeg plana privatizacije, pa je to poslužilo za formalno pokretanje postupaka izdavanja lokacija ili hotela u dugoročne zakupe.

Zakonom o državnoj imovini je tek od 2009. godine preciznije normirano davanje državne imovine putem zakupa na period od 90 godina, ali je omogućeno da se izgrađeni turistički objekti, poput vila i stanova, kao i zemljišta na kojima su sagrađeni, mogu prenijeti u svojinu zakupca, iako je to suprotno pravnoj prirodi zakupa.

Lokacije na crnogorskom primorju, obuhvaćene ugovorima o dugoročnim zakupima, nalaze se u zoni morskog dobra, ili neposredno uz tu zonu, nad kojom se ne može sticati pravo svojine, već samo pravo korišćenja.

Ni podzakonska akta za projekte zakupa lokacija ili hotela nijesu bila potpuna, već su dodatno otvorila prostor da tenderski postupci budu površni, a da sadržina ugovora u dobroj mjeri zavisi od volje ugovornih strana, jer su izostali jasni pravni osnovi.

Poreski povoljni zakoni

Vlade DPS-a kreirale su izuzetno povoljan poreski sistem za strane investitore, koji su realizovali turističke projekte, a uvođenje određenih povlašćenih poreskih stopa poklapa se direktno sa periodima kada se pregovaralo sa pojedinim investitorima o izgradnji turističkih resorta.

Određene poreske olakšice bile su direktan zahtjev investitora.

Iako su poreske pogodnosti trebalo da privuku investitore da ulažu u Crnu Goru, ipak su dovele do poreske nejednakosti, uskratile državnu kasu za ogromne prihode i istovremeno omogućile stranim investitorima startne prednosti u poslovanju.

Tako projekat Porto Montenegro pokazuje da se država odrekla oko 80 miliona eura zbog povlastica za gorivo za jahte, koliko je do kraja 2022. godine mogla prihodovati.

Ovaj projekat je 2016. godine promijenio vlasnika, a prvi investitor (kompanije povezane sa pokojnim Piterom Mankom) je izbjegao da Crnoj Gori plati porez na kapitalnu dobit od oko 8,5 miliona eura, tako što je u poreski povoljnijoj Malti osnovao povezane kompanije koje su izvršile prodaju međusobno, pa tek onda projekat preprodao Arapima.

Zbog postojanja ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja između Crne Gore i Malte, porez na kapitalnu dobit ostao je Malti, a ne Crnoj Gori koja je stranom investitoru dala mogućnost za investiranje i zaradu po osnovu investiranja.

Akcija za socijalnu pravdu

Napomena: Tekst je objavljen u novini Dan i Portalu Dana https://www.dan.co.me/vijesti/drustvo/strancima-izdato-devet-miliona-kvadrata-drzavne-zemlje-5290898